7月24日政治局會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)。會(huì)議要求積極穩(wěn)妥化解累積的地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn);深入扎實(shí)整治金融亂象，加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào);要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。穩(wěn)中求進(jìn)，主旋律還是在穩(wěn)上，把防風(fēng)險(xiǎn)特別是防止金融風(fēng)險(xiǎn)放在首位。這與剛剛結(jié)束的全國(guó)金融工作會(huì)議是相呼應(yīng)的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述是這句：“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制�！�

　　基本上已經(jīng)明確，去年9.30新政以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)定，不會(huì)放松，而且會(huì)長(zhǎng)態(tài)化。經(jīng)濟(jì)增速上半年有6.9%，去年的供給側(cè)改革今年初見(jiàn)成效，強(qiáng)周期行業(yè)一片紅火，客觀說(shuō)，成績(jī)單相當(dāng)靚麗，在全球范圍內(nèi)也算是卓爾不群。人民幣穩(wěn)了，美元跳水，內(nèi)外圍環(huán)境可以說(shuō)松了口氣。環(huán)境好轉(zhuǎn)了，房地產(chǎn)也就有了調(diào)控的空間。用杜月笙的話說(shuō)，房地產(chǎn)就像是夜壺，需要的時(shí)候拿出來(lái)用，不需要的時(shí)候就藏到床底下，還嫌臭。

　　本期來(lái)聊聊，什么是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制?

　　一、光靠限購(gòu)限貸是揚(yáng)湯止沸

　　去年7月26日的政治局會(huì)議，提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，果不其然，時(shí)隔三個(gè)月，在國(guó)慶長(zhǎng)假期間各地政府不約而同展開(kāi)奇襲。各地樓市調(diào)控政策如暴風(fēng)驟雨般襲來(lái)，北京、深圳、南京、廈門、蘇州……到最后姍姍來(lái)遲的上海，20多個(gè)城市出臺(tái)政策，重啟2010年的限購(gòu)限貸，甚至變本加厲，再度加碼。

　　以16年這種漲幅，下半年房地產(chǎn)必出調(diào)控措施，但工具箱里的政策工具基本也沒(méi)有什么新東西了。主要的措施還是限購(gòu)，增加購(gòu)買的門檻，恢復(fù)以前的老辦法，這個(gè)套路已經(jīng)證明了對(duì)于遏制房?jī)r(jià)實(shí)際上是揚(yáng)湯止沸，而對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，是增加了購(gòu)房的成本和門檻。不增加供給，僅靠抑制需求來(lái)降房?jī)r(jià)，就如同通過(guò)刮痧來(lái)治療癌癥一樣。人為壓制的大量需求，堰塞湖一旦爆發(fā)，又會(huì)出現(xiàn)今年上半年的井噴情況。人為干預(yù)造成的房市脈沖式爆發(fā)對(duì)于老百姓是最不利的。

　　我估計(jì)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立之后，行政性的限購(gòu)限貸可能應(yīng)當(dāng)逐步退出市場(chǎng)，讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　二、土地的供給側(cè)改革是核心

　　因此，長(zhǎng)效機(jī)制，第一就是增加供地�，F(xiàn)在房產(chǎn)商拿地太難，逼得孫宏斌去接盤萬(wàn)達(dá)，其實(shí)都是土地荒鬧的。房?jī)r(jià)漲，其實(shí)開(kāi)放商也未必大賺，因?yàn)榈貎r(jià)漲得比房?jī)r(jià)更快，利潤(rùn)空間在縮窄，有時(shí)候錯(cuò)拍一塊地王，幾年都翻不了身。北京市還推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式，房企的利潤(rùn)空間是受高地價(jià)擠壓的。不增加土地供給的調(diào)控，都是耍流氓。

　　幾年前上一輪調(diào)控時(shí)我就說(shuō)過(guò)，平抑房?jī)r(jià)只要老毛八個(gè)字，“放開(kāi)土地，管住貨幣”，天下大定。放開(kāi)土地不僅是加大供地，還包括農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房合法化，陳志武教授匡算過(guò)，土地改革將會(huì)增加40萬(wàn)億的民間財(cái)富，直接突破L型。北京五環(huán)外還有大量農(nóng)田，香港新界也到處是農(nóng)田綠地，為什么不開(kāi)發(fā)?跑到一百多公里外建個(gè)新城開(kāi)發(fā)也是不符合資源最優(yōu)配置，今年光畢業(yè)生就有13萬(wàn)意愿留京，靠打擊需求抑制房?jī)r(jià)是自殘式調(diào)控，凸顯政策之荒謬!如果前年就加大供地對(duì)沖，15-16年可能不會(huì)出現(xiàn)那么瘋狂的房?jī)r(jià)井噴�，F(xiàn)在北京終于醒悟，供給側(cè)改革是大好事，政府賣地有了天量城市開(kāi)發(fā)資金，購(gòu)房者有了買房機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商有了巨大的行業(yè)空間，供需兩旺，三全其美。

　　北京上海前幾年的土地供給是趨于減少的，這是15年來(lái)一線城市房?jī)r(jià)暴漲的內(nèi)在動(dòng)力，因?yàn)橛腥丝诳刂频恼�治任�?wù)。如何在增加土地供給與控制人口規(guī)模之間維系微妙的平衡，也是領(lǐng)導(dǎo)頭疼的一個(gè)新課題。

　　三、市場(chǎng)端的租售二元化

　　目前解決居住問(wèn)題都是靠買房置業(yè)，剛畢業(yè)的小青年就像買房，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暴漲和整個(gè)社會(huì)的浮躁。其實(shí)國(guó)外大都會(huì)的人口流入，基本都是靠租賃解決居住問(wèn)題的。我國(guó)首部住房租售法已公開(kāi)征求意見(jiàn)，立法步伐正在加快。住建部等9部委近日支持在人口凈流入大中城市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取12個(gè)城市先行試點(diǎn)。廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”破了題，雖然老毛君分析“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”形式大于內(nèi)容，但畢竟從公平理念上是一個(gè)努力的方向。讓租房的房客淡化“客”的心態(tài)，更有公平感和安定感。

　　未來(lái)滿足居住需求，并行的兩個(gè)市場(chǎng)：一個(gè)體系是產(chǎn)權(quán)房;一個(gè)體系是租賃房。產(chǎn)權(quán)房里分成商品房+保障房;租賃房里分政府公租房+企業(yè)商租房+業(yè)主出租房。大城市的存量人口在產(chǎn)權(quán)房，增量人口可能就得靠租賃房解決居住問(wèn)題了。

　　商品房可能成為茅臺(tái)酒一樣的稀缺品，新人要準(zhǔn)備做長(zhǎng)期的房客。其實(shí)轉(zhuǎn)變觀念的話，差別并不大，都是居住。國(guó)外的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，歐美的青年都是在30歲-40歲這個(gè)階段才首次置業(yè)。新加坡90%的人口都是住在政府提供的保障房和公租房里，剩下10%是私人產(chǎn)權(quán)的商品房，商品房?jī)r(jià)格極貴，但對(duì)廣大工薪階層傷害很小，主要客戶是富豪階層和高級(jí)中產(chǎn)。

　　租售并舉，是學(xué)習(xí)新加坡模式，就是建立雙軌制的并行二元市場(chǎng)。

　　四、持有端的開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅快了!房產(chǎn)稅一直在人大立法轉(zhuǎn)悠，我早說(shuō)過(guò)，從技術(shù)上講，走足立法程序最快也得明年，這還是快車道。列入規(guī)劃-調(diào)研-法工委擬草案-法律委審查-全民征求意見(jiàn)-三讀上會(huì)-表決通過(guò)。現(xiàn)在剛列入規(guī)劃，連個(gè)可討論的草案稿都沒(méi)有呢，估計(jì)明天人大換屆后會(huì)立法推出房產(chǎn)稅。

　　估計(jì)初期房產(chǎn)稅率不會(huì)高，從上海、西安等地的試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制功能幾乎為零�？糠慨a(chǎn)稅降房?jī)r(jià)，媒體也是YY，增加稅負(fù)只會(huì)增加政府收入和市場(chǎng)成本，稅負(fù)成本最終是傳導(dǎo)到終端的。

　　結(jié)論：長(zhǎng)效機(jī)制要真正長(zhǎng)效

　　傳說(shuō)中的長(zhǎng)效機(jī)制可能是這樣的：供給端放開(kāi)供地+需求端放開(kāi)限購(gòu)+市場(chǎng)租售并舉+政府開(kāi)征房產(chǎn)稅。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條就理順了，供需兩旺，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，實(shí)體大興。更重要的是，被戶口和農(nóng)地阻滯在農(nóng)村的幾億農(nóng)民，也有一個(gè)低成本的通道進(jìn)入城市，融入城市化進(jìn)程，否則農(nóng)民是沒(méi)有能力進(jìn)城接盤的，恐怕會(huì)像印度那樣在大城市出現(xiàn)巨型貧民窟。

　　本輪調(diào)控的目標(biāo)：一線控制，二線穩(wěn)住，三四線搞活�，F(xiàn)在一線被嚴(yán)控，三四線又按下葫蘆浮起瓢。政策是穩(wěn)定房地產(chǎn)，而不是搞垮房地產(chǎn)，搞垮房地產(chǎn)才會(huì)引發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)房市并不是一棍子打死，因?yàn)樯习肽甑慕?jīng)濟(jì)回暖實(shí)際上就是靠房地產(chǎn)力撐半邊天，政府想讓房地產(chǎn)溫而不熱，持續(xù)興旺，像一條平穩(wěn)的直線……

　　好消息是，任志強(qiáng)最近又發(fā)聲了，今年房地產(chǎn)銷售面積銷售額都會(huì)創(chuàng)歷史新高。任志強(qiáng)表示，從目前的情況看，今年房地產(chǎn)從銷售面積到銷售金額都會(huì)創(chuàng)歷史新高。當(dāng)前房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一個(gè)要看土地另一個(gè)要看新開(kāi)工數(shù)據(jù)。

　　房地產(chǎn)不必妖魔化，長(zhǎng)效機(jī)制也不是搞垮房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化的必然。中國(guó)的城市化正在渡河，公無(wú)渡河，公竟渡河!所謂的長(zhǎng)效機(jī)制，就是房地產(chǎn)這條最粗最壯的產(chǎn)業(yè)鏈上，讓政府有稅可收，讓企業(yè)有錢可賺，讓居民有房可住，人盡其能，地盡其利，才能真正發(fā)揮長(zhǎng)效。